거주주택 비과세 특례요건 (12억 이하 비과세)1.의무 임대 기간 준수 해야 한다 

① 임대 의무 기간 준수해야 한다 (취득세와 동일)

-> 사후관리하므로 요건 지키지 않으면 -> 추징당한다

② 임대료 증액 제한을 준수해야 한다 (연 5%를 준수해야 한다)

③ 지자체와 세무서에 주택임대사업자를 등록해야 한다 (둘다 해야 한다)

④ 거주주택 거주기간이 2년 이상이어야 한다

-> 양도 당시때는 거주 안해도 된다

⑤ 장기임대주택은 10년 이상 거주해야 비과세 적용받을 수 있다

⑥ 평생 1회만 적용받을 수 있다

-> 2019년 02월 11일 이전에 구입한 주택은 상관없다

⑦ 지역은 상관없다

* 차액이 많이 남을 부동산을 거주주택 비과세로 만들어야 수익이 커진다

거주주택 비과세 란

1세대 1주택자가 12억 이하 되는 주택을 양도했을 때 비과세를 적용받을 수 있다는 말이다

거주주택 양도소득세 비과세 받기위한 조건

① 대상이 주택이어야 한다

-> 주택이란 주거용 건물로서 문서상의 용도가 아닌 사실상의 용도로 판정한다

-> 쉽게 예를 들어 설명하면 오피스텔이 사무실로 기재되 있더라도 실제 거주용으로 사용한다면 그 오피스텔을

    주택으로 본다는 것이다

② 1세대를 대상으로 한다

-> 1세대란 배우자와 기타 가족이 생계를 같이 하고 있는 집단을 말한다

-> 이러한 가족구성원들을 통틀어 1세대로 보는데 판정은 주민등록등본을 통해 판정된다

-> 다만 배우자가 없더라도 30세 이상이거나 최저 생계비 이상의 소득세법상 소득이 있다면 1세대로 인정된다

③ 1주택만 보유하고 있어야 한다

-> 양도일 현재 1주택을 보유하고 있다면 그 전에 다른 주택을 보유했는지 그 여부는 상관없다

-> 다만 1세대 2주택 비과세 특례만은 비과세 적용이 된다

④ 2년 이상 보유하여야 한다

-> 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 원칙적으로 2년이상 주택을 갖고 있어야 한다 (거주요건은 폐지됬다)

-> 다만 다음과 같은 경우에는 2년 보유 요건을 적용하지 않는다

-> 공공사업으로 양도나 수용된 경우

-> 세대 전원이 국외이주 등으로 부득이 양도한 경우 (출국 후 2년 내 매각)

-> 임대주택법에 의한 임대주택에 5년 이상 거주한 후 분양받아 양도한 주택

-> 1년 이상의 질병치료, 근무형편 (사업상 형편은 아님) 으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시, 군

    지역으로 이사할때

1세대 2주택 비과세 특례

① 대체 취득으로 인한 일시적 2주택

-> 1주택을 소유한 1세대가 새로운 주택으로 이사중에 2주택이 된 경우, 새 주택을 구입한 날로부터 3년 이내에 구 주택을

   (물론 보유요건을 충족해야 한다) 팔면 양도소득세는 비과세가 된다

② 동거 봉양이나 혼인으로 인한 2주택

-> 부모님을 모시거나 혼인때문에 2주택이 된 경우, 결혼한 날 (또는 부모님을 모시게 된 날) 로 부터 5년 이내에 먼저

    양도한 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다

앞에서 살펴본 것 처럼 양도소득세 비과세는 원칙적으로 1주택자를 대상으로 하나 부득이한 사유 (이사, 혼인, 동거봉양)가
발생하여 2주택이 된 경우에도 비과세를 적용한다

한편 농어촌주택 과 일반주택 을 국내에 각각 1채씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 비과세 특례를 적용받을 수 있는 길이 있다

고가주택 이란

-> 고가주택이란 면적과 관계없이 실거래가액 9억원을 초과하는 주택을 말한다

-> 1세대 1주택자인 상태에서 고가 주택을 양도하면 9억원 까지는 비과세가 되지만 9억원을 넘긴 금액에 대해서는

    실거래가로 과세된다

보유특례 란

-> 원칙적으로 2년 이상 보유해야 양도소득세를 비과세 받을 수 있지만 부득이한 사유가 발생

(이민을 가거나 질병치료의 목적으로 또는 근무 형편등으로 다른 시, 군으로 이사가는 경우에는 2년 이상 보유하지 않아도 되지만 대신 1년이상 거주한 것이 확인되어야 한다)

양도소득금액 계산방법

양도차액  - 장기보유특별공제

* 주택을 3년 이상 보유하면 장기보유 특별공제를 받을 수 있다 (소득세법, 국세청)

수정 후 양도소득금액 계산방법

양도소득금액 X [ ( 양도가액 - 9억원 ) / 양도가액 ]